La “servitude de mixité sociale”, principe et objectif 

L’objectif de la servitude de mixité sociale

Le logement social connaît une pénurie depuis plusieurs années en France et dans le Grand Ouest. La Bretagne ne fait pas exception à cette tendance. A titre d’exemple, en 2023 dans le Finistère, seulement 650 logements ont été attribués alors même que ces attributions répondent à une demande sur onze en moyenne, et même un logement attribué pour 36 candidats sur la commune de Brest.

Pour pallier à cette situation, les rédacteurs du Plan Local d’Urbanisme ont la possibilité d’utiliser sur certains secteurs du territoire un outil appelé « servitude de mixité sociale ».

Les secteurs de mixité sociale permettent de concrétiser les objectifs définis par le plan local de l’habitat en matière de production de logement et de mixité sociale. Ces objectifs sont également traduits dans le projet politique d’aménagement exprimé dans le PADD du PLU.

La servitude de mixité sociale, le principe

La servitude de mixité sociale est introduite par l’article L.151-15 du code de l’urbanisme. Celui-ci mentionne que :

« Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels, en cas de réalisation d’un programme de logements, un pourcentage de ce programme est affecté à des catégories de logements qu’il définit dans le respect des objectifs de mixité sociale.« 

Les secteurs concernés par cette servitude de mixité sociale sont identifiés dans le règlement graphique du plan local d’urbanisme, en zone U et AU. Au sein de ces secteurs, le règlement du PLU peut imposer un pourcentage de logements répondant aux objectifs de mixité sociale pour tout programme de logements qui y serait réalisé. Le pourcentage en question peut être défini soit comme une part de la surface de plancher affectée à ces programme ou alors une part du nombre de logements réalisés dans le cadre de l’opération répondant à l’objectif de mixité sociale.

La servitude de mixité sociale s’applique à chaque autorisation d’urbanisme selon les règles du Plan local d’urbanisme et en conditionne la délivrance.

Parmi les logements pris en compte comme susceptibles de répondre à cet objectif on trouve :

• Les logements locatifs sociaux
• Les logements en accession sociale à la propriété
• Les logements conventionnés Anah
• Les logements construits en bail réel solidaire

Les rédacteurs du PLU ont également la possibilité de choisir le nombre de logement par opération à partir duquel la production de logement social est obligatoire, la typologie de logements à réaliser (accession sociale, locatif social…) et la typologie de logement social (PLUS, PLAI, PLS) qu’il soit en locatif ou en accession à la propriété aidée.

L’exemple du PLUi de la Métropole de Rennes

Le PLUi de la Métropole de Rennes apporte une approche intéressante du sujet en l’abordant assez finement et avec une territorialisation détaillée de la stratégie de la production de locatifs et de logements accessibles.

Le règlement favorise ainsi une déconcentration du logement social dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville avec – dans l’exemple du quartier Maurepas – une servitude de mixité sociale qui oriente prioritairement vers la création de logements en accession régulée au sein du quartier prioritaire (délimité en vert sur le plan).

Le règlement graphique définit ensuite un périmètre de 300 mètres autour du quartier prioritaire (délimité en violet sur le plan) au sein duquel les objectifs de production de logement social seront moindres par rapport à l’extérieur de ce périmètre. Par exemple, pour un projet de plus de 50 logements, la servitude de mixite sociale prévoit un minimum de 20% d’accession sociale ou de locatif social au sein du périmètre de 300 mètres autour du quartier prioritaire et un minimum de 25% au-delà de ce périmètre.

Cette stratégie vise à une rupture forte avec le modèle des grands ensembles qui favorisait une concentration très importante du logement social dans quelques quartiers.